モーゲージ更新

今日、モーゲージ（住宅ローン）を更新しました。

2013年9月中旬に今の家を購入したのですが、その際、モーゲージの契約を3年にしました。モーゲージは、契約が切れる日の120日前より、（ペナルティ無しで）新しい契約に更新することができます。その120日前に当たる5月中旬より、現在モーゲージを借りている銀行から契約の更新を促されていたのですが、その銀行で引き続き契約を更新するのか、それとも別の銀行／金融機関に変更するか、もしくは今回からモーゲージブローカーを介してモーゲージを管理していくのか、この3つの選択肢でずっと迷っていました。

＜選択肢＞

• 現行の銀行のまま契約更新（renew）
• 別の銀行／金融機関に借り換える（transfer）
• モーゲージブローカーに管理を委託

モーゲージには以下の種類があります。それぞれ、金利が違います。

契約設定：　「CLOSED（契約期間中に残高を全部清算してモーゲージを終わらせる場合はペナルティを支払う必要あり）」と「OPENED（契約期間中にモーゲージを終わらせてもペナルティを支払う必要なし）」
金利の種類：　「FIXED（金利固定）」と「VARIABLE（金利変動）」
期間：　6ヶ月～10年

今回は、すぐに家を売る予定はないので契約設定は「CLOSED」、金利は毎月の支払額が変わると家計の管理が大変なので「FIXED」、期間は2年、3年、5年の金利を比べて決めることにしました。

モーゲージの種類を決めたところで、現行の銀行にその条件での金利を聞きました。そして次に、インターネットでカナダの主要銀行／金融機関全てのモーゲージの金利を調べました。その中で一番低い金利を提示している金融機関の支店に行き、モーゲージの担当者と話をしました（もし借り換え（transfer）する場合、どのような費用が必要か確認しました。必要なのは、家の査定代（家の価値を専門家に試算してもらう費用・inspection fee）、登記書類を書き換えるための弁護士費用・legal feeは負担してもらえるかどうか）など）。

そして同時に、モーゲージブローカーにも何軒か問い合わせをしました。そのうちの一人と実際に会って話を聞きました。

モーゲージブローカーによると、

• 利率や条件の良い銀行／金融機関を探して提案する
• いつも、1つだけでなく選択肢を提案する。最終的にどの銀行／金融機関にするかクライアントが決めることができる
• （契約解除のペナルティ額を試算に入れてもなお支払額を抑えることができる場合）、契約期間中であっても借り換えを提案する場合もある
• 登記の変更など面倒な書類仕事を代行する
• ブローカーに支払う費用は一切ない（ブローカーは銀行/金融機関からのコミッションを収入とするため）

ということでした。

ここで、モーゲージブローカーを使うか、自分で直接金融機関と交渉していくか、どちらにするか迷ったので、これまで何度かお世話になっているFamily Service of Greater Vancouverのファイナンシャルアドバイザーに相談することにしました。

ファイナンシャルアドバイザーには、

• 一番低い金利を出している金融機関のその利率は本当に低く、モーゲージブローカーを通してもこれ以上低い金利を探し出すことは難しいだろう（出せたとしても、0.01％ぐらいしか低くすることができないはず）
• モーゲージブローカーは、コミッションで稼ぐ職業。契約期間中にやたらと借り換えを勧めるブローカーには注意した方がいい
• また、モーゲージブローカーは、銀行/金融機関からモーゲージを借りるのが難しい（approvalがもらえない）など、モーゲージに関して問題がある場合はとても助けになるが、すでに銀行でモーゲージを借りることができている場合は、利用する利点があまりない
• それでも、中には本当にいい仕事をするモーゲージブローカーもいる。知り合いからの紹介などで、信頼できるブローカーがいれば、委託してもいいだろう
• これまで3年間、現行の銀行と付き合ってきて、その対応はどうだったか考えてみる。支払額変更の対応は早いか、担当者と話がしやすいか、メールの返事は早いか、アポイントメントは取りやすいか、など。対応に不満がなければ、現行の銀行に一番低い金利を出している金融機関の利率を伝え、そこまで金利を下げることはできるか交渉する

とアドバイスされました。「モーゲージは、何十年という長い期間付き合っていくもの。銀行であれブローカーであれ、時間をかけていい関係を築いていける相手は誰か、という視点で選ぶといい」と言われました。

その後、現行の銀行のモーゲージ担当者に会い、他行の金利を提示して、そこまで金利を下げられるか交渉しました。その金利は、担当者一人の判断では出せない利率で、内部の部署に申請して承認を得る必要があると言われました。翌日、担当者より連絡があり、他行の利率まで下げてもらえることになりました。

そして今日、現行の銀行で交渉によって下げてもらった金利でモーゲージを更新しました。

今回、Family Service of Greater Vancouverのファイナンシャルアドバイザーには大変お世話になりました。Family Service of Greater Vancouverは非営利団体で、様々なサポートを無料で提供しています。そのサポートの中に、移民で子供がいる女性にファイナンシャルアドバイザーが1対1でアドバイスをするというサービスがあります（Financial Literacyのページの右下のFamily Finances for Newcomer Women with Childrenがそのサービスです）。お金に関して専門家のアドバイスが必要という方は、ぜひここに相談してみてください。

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