不動産屋さん（realtor）に会いました

今日、不動産屋さんに会いました。

計画では移民して生活が安定してから家を買う予定だったのですが、彼氏の家の資産運用の事情で、もしいい物件があったら、家を買うということになりました。

リアルター（不動産屋）さんに会ってから、挨拶もそこそこに、カナダで不動産を買うためのプロセス、購入価格以外にかかる費用、購入後にかかる費用、そして住宅ローン（mortgage）についていろいろお話を聞きました。

★カナダで不動産購入のプロセス

（1）　物件のタイプを決め、希望購入価格（払える金額）あたりの物件を見学。気に入る物件が見つかるまで何度も見学をする。

（2）　気に入った物件が見つかったら、リアルターを通して売主にオファー（購入申し込み）をする。オファーの内容にて、希望購入価格（※注1）、支払い方法（現金もしくはローン）、決済と引き渡し希望日を伝える。

※注1　新築は金額固定、中古は競合オファーによって金額が変動します。

（3）　売主がリアルターに希望売却価格（売値）、買主のローン購入を承認するかどうか、 売主側の決済と引き渡しの希望日（※注2）を伝える。買主と売主の条件が合えば、売買契約が成立。

※注2　決済と引き渡しは、大抵2ヵ月後だそうです。

（4）　弁護士もしくは司法書士を通して不動産登記手続きを行う。登記所へ不動産登記の名義を買主へ変更する申請をし、買主の弁護士もしくは司法書士が預かっている購入金額を売主側の弁護士または司法書士へ支払い、決済手続き完了。

（5）　引渡し当日、物件の状態が売買契約通りであるかを確認してから引渡し。これにて終了。

★購入価格以外にかかる費用

・不動産取得税（物件価格のはじめの＄200,000に対して1％、それを超える残りの価格に対して2％）

・新築物件は、消費税（投資または別荘用物件の場合は物件価格の6%（2008年には5％に下がる）、本宅用物件の場合は約3.84%。中古物件は消費税はかかりません）

・登記手続きの際の弁護士費用または司法書士費用。弁護士を使用する場合は＄1200ぐらい、司法書士の場合は＄750ぐらい（人によって金額が違います）。

（リアルターへの仲介手数料は売主が全額払うため、買主は支払う必要ありません。金額は販売価格の最初の＄100,000に対して7％、それを超える残りの価格に対して2.5％）

★購入後にかかる費用

・Property Tax（固定資産税）　バンクーバー市内は毎年2月と7月の年2回、それ以外の地域は毎年7月の年1回に支払い。バンクーバー市内はこれに水道・下水・ゴミ収集費が含まれる。それ以外の地域は別払い。金額は、毎年12～1月末にBCアセスメントから届く、不動産評価額によって決められる。＄400,000の物件だと年間＄1,500、対象不動産がメインの住居である場合、そこからマイナス＄500。

・Maintenance fee（管理費）　集合住宅（アパート、タウンハウス）である場合、住居人はオーナー組合の一員になってvote権が与えられる。年1回の総会で委員が選出され、建物全体の管理を任されている管理会社の見積もりによってその翌年の月額管理費を決める。大抵、＄200-250。そのうち10％は何かあったときの積立金となり、建物全体の大幅な修繕が必要になったときにそれが使われる。

・その他、電気・ケーブルTV、インターネット代など。（＄400-500）

★住宅ローン（mortgage）

・銀行　金額が大体固まってきたら、銀行にプレアプルーブを出してもらう。基本的に購入価格の75％まで融資可能。査定はJob Contractにて。

・CMHC（Canada Mortgage and Housing、日本でいう住宅金融公庫）　もし、Down-payment（頭金）の25％が現金で用意できなかったら、CMHCから融資を受けることも可能。その場合は、購入価格の85-90％融資してもらうことができる。査定は、過去3年分のIncome taxをチェックし、収入が毎月支払額の3倍以上あればOK。例えば、＄100,000の頭金で＄500,000の物件を購入の場合、毎月の支払額は大抵＄2,500-3,000となり、その場合、収入は毎月＄75,000必要となります。

★その他コネタ

・個人住居用の不動産購入は、登記手続きの際は司法書士で大抵OK。（弁護士は、何かトラブルになったときは解決するために働いてくれますが、個人用住居売買ではめったにトラブルにならないので司法書士で十分）

・バンクーバーでは4、5年前に「リーキーコンド（Leaky Condo）」というのが問題になりました。これは、外壁の防水処理が完全ではなくて、外からしみこんだ雨水が建物の主管構造部分を腐らせ建物全体をダメにしてしまうというものです。建築業者の手抜き工事が原因です。これが問題になった以降は、どの業者も外壁の防水処理を2重3重にして、水漏れが原因による問題が起こった際のWarranty（保障）を付けているので、購入するのは築5年以内が望ましいのだそうです。

・共同住宅購入後、内装工事をする場合、壁の中は共有部分と捉えるので、カーペット取替え or 壁塗り替えはOKだが、バスタブ取替え or キッチン入れ替えは、建物のオーナー組合の承認が必要となる。

・築20年前後で水道管取替えが発生する。費用はオーナー組合の積立金、プラス、足りない分は住民でカバーする。（費用は大抵＄50,000-100,000）

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私たちは、Down-payment（頭金ここまで出せるという金額）はもう決まっていて、住宅ローン（mortgage）は彼氏の銀行に勤めている10年来の友達、もしくはモーゲッジスペシャリストに頼む予定です。

将来的に売ることを考えているので場所はダウンタウン、タイプはアパートメントの2Bedrooms、2Bathrooms（1Bathroomは売るのが難しいらしい）です。

来週の月曜日から物件の見学を開始します。学校のプレゼンの準備もあり超忙しいのですが、どっちもうまくこなせるよう、気を引き締めて頑張ります。